無駄なく綱島 アパート
「月額○○万円！」なんて書いてありますが、最低短期固定金利（※１）での計算結果で、むちやくちや安い金利や返済条件などが小さく記載されています。
短期固定金利しかもキャンペーン金利などを適用して、確かに当初二年間は、極端に金利は低いのです。
金利上昇に関しては知りません的な考えです。
金利上昇のリスクなどは説明されていません。
知らないで広告の文字を鵜呑みにしたら後で絶対後悔するはずです。
「売ったら終わり」の営業マンと「買ってから始まる」買主とは考え方のスタンスが違ういつまで払い続けるのか？金利上昇なんて先のことはわからない？当然です。
だからといって金利が上がった場合のことを考えないでローンを組むことは絶対にしてはいけません。
低金利の時代なら長期固定金利でローンを検討することをお勧めします。
二年とか三年間だけは固定金利ですが、期間終了時は変動金利にするか固定金利にするか当時の金利の状況を見て選択できる方式です。
逆に商業地域などは比較的自由にマンションを建てることができるので、マンションが多く建っているはずです。
チラシを良く読み返してください。
人が住む上で良好な住環境を保てる住居専用地域ではマンションが建てづらく、商業の銀行の顧客獲得のため、短期間だけは格安で金利設定されている場合が多い。
マンションにはやはり高層階の物件が多く、そのような建物を建てるのは行政が定めた用途地域の制限が影響します。
特に第一種低層住居専用地域などでは高さの制限があり、マンションはほとんど建てられません。
用途地域が生活環境を決める！週間だけ働いた会社の事例ですが、その会社は毎週中古一戸建てだけをチラシに私が一週間だけ掲載していました。
また日照の規制などもありませんので、南側にマンションが建って自分のマンションが日影になる可能性もなおさら否定できません。
土地の用途地域は環境を見る上でも重要なポイントなのです。
中高層住居専用地域などが比較的良好なマンション建設環境であると思われます。
利便性を確保する地域でマンションが建っているのも人が住むにはどうかとも思います。
商業地域は風俗産業やパチンコ産業なども営業できる地域なのです。
用途地域をチェックしないと、風俗店、ラブホテルの近くに住むことも！中古物件を探しに行って新築に振られたら、その会社は信用するな！売っているのは新築一戸建てです。
当然私は「物件の問い合わせが来たら仲介するのですか？」と尋ねましたが、当時のマネージャーは「絶対に仲介はしない。
お客が欲しいと言っても仲介せずに、自社の新築一戸建て物件に振り替えろ」と指導されました。
そんな会社なので一週間で辞めましたが、つまり中古物件は完全にオトリ物件だったのです。
オトリ物件で集客し、新築一戸建て物件に振り替えるという営業手法の会社は結構たくさんあるのです。
新築は儲かりますからね。
第一章では、売主と販売代理の違いについてお話ししましたが、さらに「ゼネコン」、「デベロッパー」の見分け方を紹介します。
まずマンションの場合、販売代理に三菱地所などの大手がついていても、売主とゼネコンがしっかりしていないと、ダメといえます。
実際、姉歯元一級建築士の耐震構造偽装事件でも売主のヒューザーが問題になりました。
そのゼネコンの選び方ですが、まず大手のほうが安心というのは間違いないでしょう。
ただ大手のゼネコンであればいいかというと、そういうことではありません。
スーパーゼネコンでも同じです。
では何が重要かというと、ゼネコンでも得意不得意がある、ということです。
マンション建設が得意なゼネコン、土木が得意なゼネコン、などあります。
そのあたりもインターネットなどでチェックするといいでしょう。
新築マンションの分譲などで完成後売れ残りがあると、キャンセル住戸としてチラシが入っていたりします。
しかも同じマンションなのに一カ月に一度の割合で入ってきます。
でもこれっておかしくないですか？完売したのにキャンセルなら、今までの来場者に売ればいいはずです。
来場者名簿だってあるはずです。
それなのになぜ新規に一般募集するのかというと、つまり売れ残りなのです。
売れ残りではさすがに「人気のない物件なのか？」と疑われてしまいますので、キャンセルなんて言っているだけです。
だまされてはいけません。
契約’した後のキャンセルなどそんなにいつもある訳ないのです。
自分の長い経験の上で、直接担当したお客様で契約後手付金を放棄してキャンセルされたことなんて今まで一度もありません。
それなのにキャンセル住戸発生が目につくのはそんな理由です。
人気のマンションなのだが運良くキャンセルが出て、購入できたなんて思っては不動産屋の思う壷です。
まれにローンキャンセルの場合もありますが、同様で人気物件なら今までの来場者の中で新たに契約できるはずです。
実際担当者としても自分の歩合が削られるほどの値引きはしたくないけど、こんな方法なら担当営業マンもお客様も大儲けです。
会社の金だって、他人の金と一緒です。
逆にお客様の大切に貯めたお金だって、当然他人の金です。
売主とそんな握りが出来ない場合、値引き交渉が甘くなったりする。
仲介の場合、値引きをすればその分手数料が減りますので、売主よりも高く売りつけたりすることも多々あります。
例えば売主が「二八○○万円でいい」と言っている物件を、三○○○万円で売りつけて差額二○○万円を頂戴したりもするのです。
営業マンは仲介業者であれ、売主の社員であれ歩合には多少影響するかもしれませんが、「所詮他人の金」という意識があります。
買主は一円だって自分のお金ですから、そこの考え方に大きな違いがあります。
つまり営業マンは一○○万円値引きをしても、特に何とも思っていない場合が多いのでそれであれば営業マンを味方につけ、目一杯値引いてもらうほうが得になるのです。
そんな営業マンの考えを理解して交渉にあたることは必要で、別途担当者に一○万円小遣いを渡すから売主から一○○万円値引きしてくれなどと交渉することも結構有効な手段どこの業界も同じかもしれませんが、営業マンは楽をして儲けたいと常に思っています。
努力が嫌いでこの世界に入ってくる人も多く、他の業界よりもその傾向が強いかもしれません。
ここでは営業マンの心理をお話しします。
営業マンの心理を知ることで、本音がわかり、ダメ物件をつかまされないようになります特に若いご夫婦などは親に資金援助などをしてもらい、住宅を購入するために親の承諾を得たりする場合が多く見受けられます。
人は心変わりをします。
大恋愛をして結婚しても、結局離婚となるのも珍しいことではありません。
不動産購入における心変わりも同様です。
物件を気に入っても、一週間も経てば購入する気持ちが薄れてくることは多々あります。
そのため気に入ったらすぐにでも契約させようとするのです。
週末物件を見て、その日の夜や次の日などに強引に契約させるのはそのようなお客様の心理を営業マンは知っているからです。
「とにかく今すぐ契約なんて言わないでじっくり考えなさい」「私が直接見に行くまで契約なんてするじゃない」と言って反対します。
「そりやあ良かつた。
どんどん契約しなさい」なんて言う親は一○○％存在しないと断言します。
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